研究實踐

“雙一流”物業:新時期高校后勤物業發展探析

作者:毛波杰日期:2017-11-18來源:

         “雙一流”物業管理是指在物業管理活動中,按照唯物辯證法的知行路徑,注重兩個基本向度、兩個基本抓手,實現立體的、多方位的高品質物業管理活動。

一、“雙一流”甲乙:一流的物業甲方和一流的物業乙方

“雙一流”物業體系中,最基本的板塊是一流的甲方和一流的乙方,他們共同組成“雙一流”物業管理的“太極八卦圖”。

1、一流甲方建設。一般來說,在甲乙方這對矛盾中,甲方是矛盾的主要方面,也是“雙一流”甲乙關系的主導方面。加強一流甲方建設,對于建設“雙一流”物業具有決定性作用。

本文認為一流甲方建設需要注重五大精神:

第一、契約精神。作為物業合同的業主單位或其代表,甲方要帶頭遵守物業合同,依法辦事,平等地對待合同的另一主體——乙方,履行甲方應盡義務。

第二、服務精神。管理就是服務,乙方是為學校提供服務的,但是如何讓他們更好地提供服務,甲方要給乙方“服好務”,比如為乙方人員解決一些實際困難,做好乙方的“后勤”等。

第三、協作精神。甲乙方既是一對矛盾體,也具有共同的奮斗目標,因此,甲乙方要有一種共建共享的協作精神,樹立乙方是“友軍”而非“敵軍”的協同共建意識。

第四、市場精神。甲方要按照市場規律辦事,準確理解市場精神,實現高校后勤市場資源優化配置的最大化,而非一昧尋求最低價中標等。

第五、標準精神。后勤管理要符合標準化后勤建設要求,實現管理的標準化,減少人為隨性化管理,提高管理質量和水平。

一流甲方建設有幾個重要的判斷指標:

一是定位準確。甲方在學校管理序列中是一個有機組成部分,在乙方面前代表學校,代表師生利益,并按照合同約定行使甲方權利、履行有關義務。準確定位的原則是有作為、不越位。

二是專業管理。主要是看其專業化管理、操作人才隊伍的占比是否合理,管理手段和工具是否專業化,具體管理行為是否符合現代管理基本要求。一些高校由二級單位、院系——這些非專業的單位來選擇乙方和行使甲方權限,對后勤社會化改革的“最后一百米”落地帶來了眾多負面影響;

三是精兵簡政。要提高管理績效,降低管理成本。西交利物浦大學的校園管理中心,涵蓋后勤、資產、保衛等職能,其人員共10名,卻把一整個大學管理得井井有條,效率高、成本低、成效好,給各高校以巨大啟迪;

四是服務型機關建設。這是新形勢下后勤機關轉型升級的必由之路,也是后勤甲方適應時代變革的積極舉措。

2、一流乙方建設。對于實行甲乙方管理的高校市場而言,要分清乙方是學校后勤實體還是引進社會企業。如果是前者,由于和甲方一樣,都屬于學校系統,有些是按照“后勤中心”模式運營,有些是按照“模擬企業”運行,其創建一流的路徑就比較復雜。本文論述的乙方主要是引進的社會企業。

在選擇社會企業進入校園的時候,甲方一定要選擇一流的乙方,為什么呢?

1)市場規律要求擇優選擇資源。后勤社會化改革后,高校市場逐步放開,很多社會企業進入了高校。但這些企業魚龍混雜,服務水平參差不齊,讓一些高校師生倍感失望。后勤社會化改革的目標之一,是后勤生產關系的重構和優化,進一步解放和發展后勤生產力。一流的乙方,代表的是一流的后勤生產力。如果后勤改革,沒有提高后勤生產力水平,物業招投標沒能選擇一流的物業企業進來,那么為什么還要改革呢?

2)優秀社會企業的進入有利于促進高校后勤系統轉型升級。先進企業帶來的是先進的理念、標準、體系和優秀的人才隊伍、較高的服務水平。這對很多高校現代化后勤保障體系的建設是一個正向促進,甲乙雙方相得益彰,甲方監管乙方、乙方促進甲方,共同推進“雙一流”后勤建設。

3)一流乙方能更大幅度實現師生對美好生活的向往。干后勤,靠實力。一般來說,一流乙方提供的服務水平更加符合新時期高校師生對后勤美好生活的要求,能讓后勤改革的目標更好地落地生根、開花結果。與此同時,從成本角度看,一流乙方一般也是高校后勤性價比最高的選擇。

選擇一流乙方或者社會企業想成為一流乙方,應該注意五個要素:

1)公益精神。這對很多進入高校的社會企業是一次“進京趕考”。把企業經濟利益最大化放在首位,還是社會效益放在首位,是拷問一個高校物業企業的“良心”之舉,也是很多高校遲遲不肯放開市場的擔憂所在。

2)“姓教”理念。進入高校的社會企業要不要“姓教”、能否“姓教”,就好比改革開放初期對于經濟特區“姓資”還是“姓社”的爭論一般,是決定該企業是否能被學校接受的價值基礎。“姓教”,就是懂得高等教育理念,堅持“三全育人”,能主動充當學校立德樹人教育體系的重要支撐。

3)標準建設。一流的企業,要有一流的標準,并以此提供一流的物業服務。高校乙方要以中國高校校園物業管理標準、行業標準(或地方標準)、企業服務標準為藍本,結合校園物業合同要求和實際情況,建立項目服務標準體系。

至于管理體系和專業隊伍,也是一流乙方的重要構成要素,限于篇幅在下文進行闡述。

二、“雙一流”枝干:一流的物業公司,一流的物業項目

筆者在與一些高校甲方同志交流時得知,引進的物業公司確屬一流,但是給學校做服務的項目談不上一流,令其頗有微詞。這也是全國很多物業企業存在的通病,或者說是一種大公司病。因此,對于一流乙方而言,也有一個“雙一流”建設的問題,那就是公司的一流和項目的一流。

一流的物業公司要做到六個維度的目標:

治理結構完善,是指按照世界經合組織(OECD)定位,建立現代企業法人治理結構,構建起股東會、董事會、總經理辦公會、監事會等基本組織架構,同時黨組織、工會等群團組織健全、功能完善。

管理體系卓越,是指在ISO質量管理的基礎上,按照卓越績效管理模式,不斷整合管理力量,提高管理素養,創新管理模式,構建起達到國際一流管理水平的管理體系。

標準執行有力,是指物業公司脫離“人治”桎梏,按照標準管理、服務,依據標準進行后勤物業管理各項工作,對標貫標有力,執行不打折扣。

企業文化良好,是指物業公司擁有良好的核心價值觀、企業發展觀、科學的后勤服務觀,企業積極構建與員工的共同體文化,堅持發展為了員工、師生,發展成果惠及高校和社會。

人才隊伍強大,是指物業公司擁有專業的管理團隊和服務隊伍,在“高層領導專業化、職能部門科班化、一線項目實戰化”等方面有建樹,物業管理的各個業態、各個管理鏈、服務鏈都有專業人才隊伍。

風險管控有效,是指物業公司在防范企業各類風險方面具有成熟的體系,能有效防范各類可預測的風險,能及時處理各類不可預測的風險,降低風險帶來的損害。比如在高校服務領域購置相關公眾保險、建立應急處理機制等。

與此相對應,一流的物業項目應該有五個“一流”:

1)一流項目經理。這是一流項目的靈魂所在,火車跑得快,全靠車頭帶。項目經理應該在年齡、學歷、資歷等方面符合一流項目建設的要求,具備相關知識結構和能力體系。

2)一流項目團隊。按照動車組原理,除了項目經理這個火車頭外,項目管理團隊作為組成“車廂”也具有動力裝置,一起努力推動項目發展。

3)一流管理體系。按照項目作業指導書要求和PDCA流程化管理等原理,構建起全天候、全覆蓋、全過程的項目管理體系。

4)一流服務標準。根據公司管理要求和學校合同約定,構建起略高于要求的服務標準,就是相對的一流服務標準。管理要有特色,每個項目有一個管理品牌。

5)一流設備工具。按照科技智慧物業的要求,在信息化、機械化等方面下功夫,改良革新物業設備和工具,不斷提高物業人員勞動生產率。

附圖:一流的物業項目經理的知識結構和能力體系

 

 

 

三、“雙一流”管服:一流的物業管理,一流的物業服務

很多人糾結:高校物業,到底是物業管理,還是物業服務?但在現實運行過程中,物業的管理和服務作為物業公司工作的一體兩翼,是無法具體分割的。所以,必須強調一流管理和一流服務相結合的“雙一流”管服。

1、一流的物業管理

物業管理側重于管理職能:資產、秩序、環境、人員、檔案等的管理,是一種主動型的管理活動。

在高校,物業管理應該是后勤甲方有關科室的職能,也是引進社會企業的職責。對于乙方而言,一流的物業管理應該是能夠融入校園文化、瞄準物業管理前沿、具有一流管理體系的管理活動。它既要做好按照物業管理合同約定,學校授權的有關后勤管理工作,也要做好物業項目自身的管理。物業公司要通過管理,實現“管理育人”的目標,純粹只抓管理而不育人,那不是一流的高校物業管理。

2、一流的物業服務

物業服務側重于服務職能:客服、安保、保潔、綠化、工程等服務,是一種應激型的物業活動。物業一線服務崗位的工作,多數可以納入“服務”范疇理解。

在高校,一流的物業服務是繼承大學優秀后勤服務文化、融合物業公司服務觀念基礎上,堅持以人為本,注重師生體驗,助力校園美好生活實現的一種物業工作。比如,選用年紀輕、有素養的一線員工,使用信息化和現代化勞動工具,往往能起到較好的服務成效。甲方可以通過合同約定、考核督促、獎勵激勵等方式,促進乙方推進一流的物業服務工作。

一流的物業管理和一流的物業服務,很多時候難以區分,比如公寓宿管員在給學生借宿舍鑰匙的這一行為,既是對學生進行一種便捷的服務,也是對宿舍安全的一種管理活動。唯有在“雙一流”視野下,把物業管理和服務有機糅合在一起,高校師生才能共享“雙一流”的后勤改革成果。

四、“雙一流”黨政:一流的后勤管理,一流的黨的建設

在高校后勤的發展過程中,越來越多的人認識到,一流的后勤管理和一流的黨的建設對于后勤整體的重要性。特別是那些進入高校后勤市場的物業公司的黨的建設,對于大后勤大黨建格局的形成至關重要。

一流的后勤管理,主要是指后勤及物業公司具有一流發展戰略、一流治理結構、一流運營體系、一流管理團隊、一流執行模板。在發展過程中,不斷追求一流是絕大多數公司的目標,但是絕對的以盈利最大化為目標的管理理念,也可能會損害學校后勤、師生員工的合法權益,并且給社會帶來不良影響。在中國特色社會主義大學辦學背景下,各類進入高校服務的物業企業應該注重企業的思想政治工作,加強黨的建設,提高為高校服務的能力和水平。

新時期,要高舉習近平新時代中國特色社會主義思想偉大旗幟,在加強一流后勤管理建設的同時,聚焦后勤(物業企業)黨的建設,而且是一流的黨的建設,顯得尤為必要。黨建對后勤和企業發展具有“指路燈”、“動力源”、“穩壓器”、“防火墻”、“競爭力”的作用。

那么,一流的黨的建設有哪些要素呢?

1)組織建設一流。后勤和物業企業,都應該建立健全黨的組織,積極發展優秀管理干部和職工入黨,主動做好流動黨員的管理工作,做好外來務工黨員的組織生活。在黨員分布上,要確保后勤服務的各個條線、重點崗位都有黨員(或者就地發展優秀員工入黨),設立黨員先鋒崗、突擊隊,與困難員工結對子、與服務單位共建聯合支部、推進黨建進公寓、黨員宿舍建設等。

2)黨員隊伍一流。要按照中央兩學一做要求,不斷開展黨員政治學習、民主生活和思想教育等活動,通過結合后勤管理實際突顯黨員先進性,樹立先鋒典型,設立示范窗口、黨員服務隊等。通過黨員先鋒模范作用的發揮,構建起“黨員身邊無事故、黨員服務無差錯、黨員崗位示范化、黨員團隊爭一流”的一流隊伍促一流服務的“黨建轉生產力”模式。

3)制度建設一流。按照上級規定,建立健全有關制度,并能長期堅持和落地運用。比如黨支部的“三會一課”制度,定期召開支部黨員大會、黨支部委員會和黨小組會,按時上好黨課。一流的制度建設,出發點和落腳點都在于堅持,貴在落實。

4)活動質量一流。在后勤物業管理的廣闊天地里,后勤黨建應該是大有作為的,黨建活動也應該豐富多彩。一流的黨建活動應該圍繞后勤服務和黨員成長開展,有一個中長期的規劃,特別要注意年度計劃的編制和實施。要結合后勤服務的實際,開展創意黨務、確立黨建品牌,加強后勤黨建理論研究,在高校黨建工作中力爭一流。

5)黨建文化一流。黨建工作,作為一種思想領域高度凝練的活動,通過長期的積累傳承和新時期的創新發展,黨建文化已經不斷展示出她獨有的光彩。后勤黨建文化是否一流,可以從后勤黨建理念、制度文化、精神文化和物質文化四個維度進行考量。

“雙一流”高校建設,內在地呼喚“雙一流”物業發展。“雙一流”物業建設是一個系統工程,限于篇幅,不能面面俱到。在新的歷史時期,高校后勤及服務企業應該緊緊抓住發展機遇,積極轉型升級,努力構建“雙一流”高校物業管理體系。

 

(作者系蘇大教服集團企業文化理論研究室主任、東吳物業副總經理,

天津大學高校物業管理研究所研究員)

 

 

 

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